Thông báo miễn trừ trách nhiệm
Thông tin dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo, mọi quyết định mua bán đầu tư là ở quyết định cá nhân mỗi người. IICVN.NET sẽ không chịu bất cứ trách nhiệm nào về thua lỗ của các bạn.
Nội dung bài viết
Phân tích cổ phiếu ITC – Ngày 01/12/2021 giá 24.15
Tình hình tài chính:
Vốn chủ 2000 tỷ, nợ 2500 tỷ. Công ty bất động sản nên lợi nhuận phải nhìn vào chỗ hạch toán.
Vốn hóa 2000 tỷ = vốn chủ sở hữu, với thị giá 24 = giá trị sổ sách, mức BV=1 là hiếm gặp trong khi thị trường đang trả giá cho cổ phiếu bđs rất cao hiện tại. Với 87 triệu cp lưu hành với P/e = 17 thì rõ ràng thị trường đang kỳ vọng vào các dự án sắp hạch toán của ITC.
Liên tục chia tách cổ phiếu. Vừa tăng thêm 10% cổ tức = cp.
Cổ đông lớn trong công ty chiếm trên 50%. Nghị quyết của công ty cũng nêu rõ là nước ngoài chiếm 0% tại ITC.
I. Hoạt động kinh doanh bất động sản
120ha đất vàng khắp HCM, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai
Các dự án của ITC:
Hiện tại công ty đang có 5 dự án bđs, nhưng trong hiện tại, chỉ cần quan tâm 2 cái trên cùng là Cao ốc Terra Royal (giai đoạn 2) và Terra Flora (Nhơn Trạch – Đồng Nai)
Cụ thể như sau:
- Dự án Terra Royal:
Gồm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 đã xong và hạch toán năm 2020, hiện đang hạch toán giai đoạn 2.
Xem video có thể thấy không cần nói quá nhiều về dự án này, vị trí đắc địa và bán tới đâu sẽ có người mua tới đó.
2. Dự án Terra Flora (Trung tâm thành phố Nhơn Trạch – Đồng Nai)
– Địa điểm đầu tư: Trung tâm thành phố Nhơn Trạch – Đồng Nai
– Quy mô: 04 block căn hộ, mỗi block cao 16 tầng; 02 block văn phòng cao 16 tầng + 01 block khách sạn cao 16 tầng
– Diện tích khuôn viên: 28.643 m2
– Tiến độ xây dựng: Đã đưa vào kinh doanh block D1. Đang hoàn thiện block D2 và đang thi công block văn phòng.
– Cao ốc tọa lạc tại trung tâm thành phố Nhơn Trạch.
Khi tìm hiểu về dự án này qua google có thể thấy, công ty chưa triển khai xây dựng các block còn lại của dự án này. Nhưng từ các thông tin của dự án, có thể áng chừng sẽ mang về cho ITC tầm 170 tỷ Lợi nhuận (chưa biết thời gian hạch toán chính xác) Các dự án tiếp theo đây là của để dành, chưa triển khai chưa tính.
3. Dự án KDC Tương Bình Hiệp (Thủ Dầu Một – Bình Dương) (Công ty sở hữu 65% dự án)
Địa điểm : Thủ Dầu Một – Bình Dương
– Quy mô : 19,3 ha, dự án khu dân cư và thương mại dịch vụ.
– Tiến độ : đã có quy hoạch 1/500 và quyết định giao đất giai đoạn 1.
4. Dự án KDC Long Thới – Nhơn Đức, Nhà Bè (Star Village)
– Tổng vốn đầu tư: 7.600 tỉ đồng;
– Địa điểm đầu tư: Xã Long Thới – Nhơn Đức , Huyện Nhà Bè, TP.HCM;
– Quy mô diện tích: 55,4 ha
– Tiến độ thực hiện: Đang đền bù giai đoạn 2.
– Dự án nằm trên trục đường Long Thới và tiếp giáp đường cao tốc vành đai 3 – nối Quốc lộ 1A với tỉnh Đồng Nai. Nằm giữa khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với khu đô thị sinh thái Hiệp Phước và khu đô thị GS của Hàn Quốc. Từ vị trí dự án có thể đi đến sân bay Long Thành trong tương lai hoặc có thể đi đến thành phố Thủ Đức một cách thuận lợi, tránh được tình hình kẹt xe đang ngày một gia tăng trong Thành phố. – Dự án được phát triển thành một khu phức hợp, chung cư, biệt thự đơn lập, song lập, nhà liên kế vườn, liên kế phố, các khu trường học, y tế, trung tâm văn hóa, công trình công cộng và công viên cây xanh, … tạo ra một môi trường sống đầy đủ tiện nghi.
5. Dự án du lịch nghĩ dưỡng tại thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu (Công ty sở hữu 50% dự án)
– Thời gian đầu tư : 2022 – 2026
– Địa điểm : Thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu
– Quy mô : 15,1 ha, được quy hoạch xây villa và Condotel
– Tiến độ : đang làm thủ tục pháp lý.
II. BCTC quý 3/2021
Phần nợ phải trả 2200 tỷ gồm có mục người mua trả tiền trước ngắn hạn 579 tỷ, người mua trả tiền trước dài hạn 165 tỷ. Khả năng đây là phần khách hàng đã thanh toán theo tiến độ của phần còn lại dự án Terra Royal
Biên lãi gộp vô đối gần 70%.
Phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lên tới 206 tỷ.
Vừa rồi đã chia thưởng cp tỷ lệ 10%, tương ứng với 87 tỷ, thì số LNST chưa phân phối này còn khoảng 120 tỷ nữa, đủ cho công ty chia thưởng cp thêm 10% vào năm 2022.
Tại BC Q3, vay nợ của công ty chủ yếu là vay ngắn hạn ngân hàng tổng số tiền là 630 tỷ
Doanh thu chưa thực hiện đầu năm 130 tỷ trong khi cuối quý 3 là 2.100 tỷ. Cua là đây.
III. Định giá:
Kế hoạch kinh doanh năm 2021:
Quý 2 vừa qua, do ảnh hưởng dịch Covid- 19 nên công ty tạm dừng hoạt động làm cho công ty k bàn giao nhà được, lỗ mất 8 tỷ. Tính tới hiện tại doanh thu của công ty là (157 + 88 + 107) = 352 tỷ, Lợi nhuận là 58 tỷ.
Vậy quý 4 này công ty cần hạch toán doanh thu 430 tỷ, lợi nhuận 60 tỷ thì mới đạt mục tiêu.
Với số tiền gần 579 tỷ người mua trả tiền trước ngắn hạn, 165 tỷ trả trước dài hạn như tại BCTC quý 3 có phải chính là khoản tiền doanh thu như trong kế hoạch tại đại hội cổ đông hay không?
Với tình hình dịch hiện tại và tiền của người dân thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai sau dịch thì công ty có kịp bàn giao và hạch toán trong quý 4 không?
Còn thiếu các khoản như cho thuê văn phòng (50 tỷ mỗi năm) + vài thứ linh tinh khác nữa.
Định giá theo P/E
Nếu ITC bàn giao phần còn lại của dự án Terra Royal + một phần dự án Terra Llora thì hơn 800 tỷ đó thành doanh thu, cứ cho biên lợi nhuận tầm 40% (còn trong quý 3 biên LN lên tới 70%) là 400 tỷ đi thì EPS = 400/87= 4.6 với P/e = 10 – 15 thì giá mục tiêu từ 45 – 60 tuỳ theo công ty hạch toán ntn.
Định giá theo phương pháp RNAV
Đánh giá chênh lệch định giá lại:
- Khách sạn Terra Royal (đã hoàn thiện): Giá tầm 2000 tỷ nếu hết dịch
- Khu dân cư Terra Flora: 4 toàn căn hộ mới xong 1, và các cái khác chưa triển khai chưa tính.
Vốn chủ hiện tại: 2000 tỷ
RNAV= 2000 + …../87 triệu cổ phiếu = ….
Lưu ý chưa đưa vào hàm định giá: 120 ha đất khắp nơi khác, đặc biệt là 35 ha đất tại TP HCM giá vốn từ năm 2001 cua chưa khai thác => Cho không.
IV. Kết luận:
Với giá 24.15 hiện tại, công ty đang giao dịch với vốn hoá = vốn chủ, thị giá = giá trị sổ sách tính theo giá cách đây 10 năm. Nên có thể nói ITC vẫn còn rẻ và các dự án tiếp theo là cho không.
ITC cần tiếp tục tận dụng hơn nữa nguồn dự án bđs, triển khai nhanh và mạnh. Thiếu vốn thì kết hợp với công ty khác, chứ giật gấu vá vai ntn thì sẽ chạy chậm.
Thường những công ty có nguồn gốc nhà nước ntn, sẽ hạch toán kiểu ăn dần. Nên giá mục tiêu là trên 4x nhưng mà cũng k nên kỳ vọng quá vì cách hạch toán trải đều trong bao nhiêu quý thì mình chưa biết.
Về PTKT:
Vol đã vào trong khoảng 2 tháng nay, sẽ có 1 chút cản ở ngưỡng 26 là đỉnh của ITC từ 10 năm trước (thời điểm lên sàn giá ban đầu 55)
Đo fibonacci thì giá cho đợt tăng vài ngày tới là ở tầm 32.
Có thể bạn quan tâm:
Bản quyền thuộc về IICVN.NET
